《每日经济新闻(微博)》记者注意到，在内地土地市场火热、地王频出的的当下，李嘉诚的大手笔减持，引起了业内的警惕——王石在一周之内接连两次警告：“精明的李嘉诚在卖内地的物业，这是一个信号，小心了！”

李嘉诚对风险极度谨慎，他的经典言论是“用90%的时间考虑失败”。同时，他也是跨越周期的投资高手，采取多元化的稳健策略，低买高卖。随着“长和系”近两年来大手笔投资欧洲，近期又在内地频繁抛物业套现，无不体现了李嘉诚“不把鸡蛋放在一个篮子里”的思路。在一些也内人士看来，李嘉诚的出手，让当前的楼市弥漫了一些危险气息，或许暗示了国内楼市已经见顶。

抛内地物业转战欧洲

“长和系”旗下的地产项目，最近“套现”动作不断。据了解，长江实业即将在北京推出新一期别墅产品“誉天下·瑞景花苑”，较之前一期可能涨价30%至50%。长江实业董事郭子威表示，这也是该项目的最后一期。之前，长实已借助该项目的销售套现约70亿元。而和记黄埔在日前公布了其位于南京的首个项目案名为“涟城”。和黄方面称，该项目是精装高层加别墅，800万元起。

值得注意的是，有报道称，在捂盘十余年后，长江实业才在2008年推出“誉天下”第一批别墅。而在2010年底在拿到上述南京地块后，和黄直到今年上半年才开始缓慢开工。李嘉诚在多个内地城市的大手笔“套现”的同时推出上述项目，也被疑为“套现落跑”。

尽管在业内人士看来，低价买入土地之后的 “长线操作”、“缓慢开发”，坐等地块升值，是长和系的典型特征。不过，基于李嘉诚的惯用策略，长和系上述举动难免不引人遐想。“长和系的商业逻辑就是低买高卖。”接受《每日经济新闻》采访时，睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文直言。

对于上述瑞景花苑的定价，长江实业董事郭子威明确表示是目前市场行情的正常反应，且否认撤资，并强调不会退出内地市场。但他同时也表示，公司出于稳健的投资考虑，只是不把鸡蛋都放在一个篮子里，“国内外的投资机会同样都在关注，只是目前到欧洲投资的机会更多。”

据不完全统计，从2010年至今，长和系在海外市场投入的收购资金已经接近1500亿港元。长江实业财报显示，2010年4.2%的负债率是近几年的最低点；此前的2008年、2009年分别为16.5%、9.5%；而伴随着欧洲的大手笔收购，长江实业的负债率从2011年开始攀升，2011年、2012年分别为7.6%、7.3%。

“相比之下，投资海外的资金要小于国内，且国内竞争十分激烈，而国外还没这么充分。而从未来的投资回报率看，欧洲的机会更多。”郭子威称。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受记者采访时表示，长和系追求的是资产绝对值最大化，李嘉诚的选择是全球性的，或认为当前经历了经济危机的欧洲国家机会更好。

尽管当前内地土地市场异常火热，地王频频出现，楼市也持续升温。但薛炯文认为，以5年为界线的话，目前的房价已经处于“头顶”区域。

频频出售低回报资产

在近年来大举进军内地市场的港资财团中，李嘉诚旗下的“长和系”一直处于领先地位，尤以商业地产最为出色。但《每日经济新闻》从各方获得的消息显示，李嘉诚对自身投资结构进行调整，比如看淡物业持有的信号比较明确。

早在亚洲金融危机之前，投资型物业给长江实业带来的贡献并不明显。资料显示，1997年物业销售占长江实业销售收入的79.88%，占经常性利润的84.61%。而在1998年，长江实业加大了对投资型物业的开发，当年的固定资产较1997年猛增423%。

伴随着近几年来商业地产对于业绩增长的贡献越来越缓慢，李嘉诚敏锐地将低回报的资产出售套现，转投高回报率的资产。记者梳理近几年来长江实业的财报发现，物业租赁业务的营业额一直处于不断扩大态势。2011年、2012年长江实业自身的物业出租营业额分别为13.77亿港元、18.67亿港元。长江实业2013年中报表显示，这一部分的营业额为10.02亿港元。

不过，相比之下的收益增长则日渐缓慢。在长江实业财报“营业额及业务收益”一栏中，2012年长江实业集团及子公司、合营公司的“物业租务”总额达19.78亿港元，相比2011年同比增长达16.48%，然而在2013年前6个月，这一比例下降至8.24%。

值得注意的是，从1991年到2011年的20年间，和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

百佳超市虽然在2012年营业额高达200多亿港元，但受制于租金成本高企等多种因素，毛利也仅有2%~3%。这对于追求稳健收益的李嘉诚来说，确实有点不能接受。中房商学院高级研究员韦华伟认为，从地产功能来看，目前商业地产的“遍地开花”正面临着同质化与过剩的巨大风险。

此前，“长和系”曾有过多次将低回报的资产出售套现的情况。最典型的是2008年全球金融危机前后，在几个月内数次战略性售出其上海物业：2008年5月,李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业；年底，和记黄埔又抛售了9栋御翠园商业别墅，同样远低于之前同类产品售价。

土地市场投入骤减

除了上述商业地产项目准备套现外，“长和系”近些年来在土地市场上的变化也引发了业内的关注。回顾“长和系”在内地十余年的发展路径，可以发现几乎从未偏离其 “低价拿地、长线操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地储备吸纳，土地成本比较稳定，但2012年至今，“长和系”在土地市场上却鲜有动作。